Réussir son achat immobilier, quelques règles à respecter

Prenez le temps et prenez plaisir dans l’achat de votre nouveau bien immobilier

Prenez votre temps !

Avant de vous engager dans l’acquisition de votre résidence principale neuve ou ancienne, prenez le temps pour étudier votre projet en toute connaissance de cause. Ne signez pas d'avant-contrat tant que vous n'êtes pas réellement décidé à acheter en connaissant les tenants et les aboutissants du bien qui vous intéresse. Vous devez faire un bilan financier prévisionnel de votre opération en toute objectivité. Toute précipitation pourrait avoir des conséquences regrettables. L’acquisition d’un bien immobilier représente les économies de toute une vie.

Comparez les biens immobiliers !

Pour avoir une bonne appréciation du marché immobilier, nous vous conseillons de visiter plusieurs logements ayant des caractéristiques similaires. Ne comparez pas l’ancien avec le neuf. Par contre, le neuf peut servir de base sur les prestations offertes dans le rapport prix confort du logement. Consultez les annonces sur internet ou lisez les études sur les prix moyens par quartier publiées régulièrement par les notaires.
Ces résultats chiffrés donnent une indication de l’état du marché à un moment donné. Mais le marché évolue régulièrement.
Lorsque vous aurez sélectionné une liste de plusieurs logements (cinq par exemple), nous vous conseillons de les visiter à des heures et à des jours différents (semaine, week-end, soir, …). Vous pourrez ainsi mieux apprécier les avantages et les inconvénients du quartier, de vous rendre compte des nuisances sonores, et de la luminosité selon les heures de la journée. Un quartier calme en week-end peut être l’opposé en semaine.

Attention au montant des travaux !

L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus qui peuvent s’avérer importants avec le temps. Cela concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Plus vous serez informé sur l'état du logement et de l'immeuble plus vous pourrez prévoir un budget réel de travaux dans votre trésorerie. Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l'installation électrique, l’isolation thermique et phonique... Nous vous conseillons de vous faire accompagner d'un professionnel neutre à l’opération comme un architecte.

Son évaluation objective vous permettra de connaître l'importance et le montant précis d’éventuels travaux à prévoir à court et à moyen terme.

Si le logement se trouve dans une copropriété !

Si le logement qui vous intéresse se trouve dans un immeuble en copropriété renseignez-vous sur l'état des parties communes. Vous pouvez en outre, demander au vendeur qu’il vous fournisse le carnet d'entretien de l'immeuble.
Toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans doit faire au préalable l'objet d'un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites, canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité. S'il s'agit de la première vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le vendeur doit porter ce diagnostic à votre connaissance.

Faites le check up financier de votre ménage !

Avant de commencer à visiter des logements neufs ou anciens commencez par calculer le montant exact que vous pourrez emprunter mensuellement si vous recourrez à un crédit immobilier comme dans 90 % des cas. Votre apport personnel ajouté aux mensualités de votre financement vous permettra de connaître le capital net disponible pour votre acquisition. Calculez vos salaires nets, c'est-à-dire ce que vous percevez chaque mois.

N’oubliez pas d’intégrer les pensions, rentes, revenus locatifs que vous touchez. Une fois que vous connaissez le montant de vos revenus nets déduisez les de toutes vos dépenses comme vos charges actuelles.

N’oubliez pas de prendre en compte tous vos remboursements de crédits mobiliers en cours (voiture, crédits consommations...), les pensions alimentaires que vous devez éventuellement verser (divorce, ascendants ou descendants à charge).

Il est important que vous connaissiez précisément vos dépenses actuelles et futures (taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété, …) car ces charges viendront s'ajouter aux mensualités de remboursement du prêt immobilier que vous aurez souscrit pour acquérir votre bien immobilier.

Ne prenez pas en compte dans vos revenus mensuels les prestations familiales, car celles-ci ont pour vocation de vous aider à élever vos enfants et non de vous permettre de rembourser un prêt immobilier. Plus vous évaluerez exactement vos ressources réelles mensuelles (sans les surestimer) plus vous mesurez précisément votre capacité de rembourser vos emprunts dans de bonnes conditions et sans devoir découvrir mauvaises surprises par la suite.

Les frais à ne pas sous-estimer :

Prenez en compte la totalité de ce que vous devez rembourser : mensualités du prêt principal (attention aux prêts à taux variable dont la mensualité peut augmenter à la date d’anniversaire), des prêts complémentaires, des prêts sociaux, même de faible montant. Tout doit être budgété même les dépenses qui paraissent insignifiantes comme les mensualités des petits prêts comme le 1% logement ou d’un compte d’épargne logement.

N'oubliez pas les sommes prêtées par votre famille : il faudra aussi les rembourser en temps et en heure ! Pensez au coût des assurances liées à vos crédits immobiliers : assurance décès, assurance perte d'emploi souscrites, le cas échéant, par chacun des emprunteurs. Prévoyez aussi dans votre budget les dépenses nécessaires à votre déménagement, l'achat éventuel d'une seconde voiture, des frais de transport supplémentaire (train, RER, essence, …).

Sans oublier les travaux dans votre nouveau logement, le paiement des impôts fonciers que vous n’auriez pas à payer si vous étiez resté locataire.
Ne comptez pas sur de nouveaux prêts à la consommation pour financer des dépenses imprévues.

Ce sont souvent l’accumulation de ces types de crédit qui favorisent des situations de surendettement.

Les frais liés à la copropriété !

Si vous achetez un logement dans une copropriété ne négligez pas les charges annuelles de celle-ci. Elles ne vont jamais en diminuant bien au contraire !

Avant de signer une promesse de vente, renseignez-vous sur les travaux votés qui seraient à votre charge et des travaux non encore votés mais prévus lors des prochaines assemblées générales des copropriétaires.

Dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fond de roulement.

Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez également aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement.

Renseignez-vous auprès du vendeur ou du professionnel bien en amont avant de vous décider pour éviter toute mauvaise surprise financière.

Ne dépassez pas le taux d’effort !

Évaluez vos ressources actuelles et non futures : vos salaires réels ne sont pas de la fiction alors que vos augmentations demeurent hypothétiques. Il est plus prudent de rester sur une rémunération actuelle que future :

« Aujourd’hui je sais combien je gagne demain je ne sais pas ». C’est la même chose pour la partie variable de la rémunération fixe : un très bon cru professionnel accompagné de primes importantes ne sont pas automatiquement garantis l’année suivante !

Calculez vos remboursements à venir. Pour plus de sécurité si vous avez un budget limité, nous vous conseillons d’opter pour un prêt à taux fixe et à annuité constante. Vous n’aurez pas de mauvaises surprises en cas de hausse des taux d’intérêts sur les marchés financiers.

N’optez pour un prêt à taux variable que si vous avez une marge financière importante et/ou si vous empruntez sur une durée inférieure ou égale à 10 ans.
Le taux d’effort est un terme désignant le montant maximal qu'un emprunteur peut consacrer au remboursement de prêts.

Concernant votre taux d’effort, vos mensualités de remboursement (prêt principal et les autres crédits), c'est-à-dire le montant mensuel que vous consacrerez au remboursement de vos prêts ne doit pas, en principe, dépasser 33 % de votre revenu net mensuel (hors impôts). Par exemple, si vous gagnez 2 000 € net par mois, la mensualité de tous vos prêts ne devra pas dépasser 666 € par mois.

Les frais liés à votre prêt immobilier !

Les frais de dossier peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant du crédit et dans la limite de 1000 € généralement. Ils sont dans tous les cas négociables. Plus vous aurez un profil intéressant pour la banque, plus celle-ci fera un geste commercial sur les frais de dossier.
N’oubliez pas de prendre en compte :

• Les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi).
• La garantie du prêteur : prise d'hypothèque ou privilège de prêteur de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est moins élevé que celui de l'hypothèque).

Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé.

Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d'être garanti par la caution mutuelle d'un organisme spécialisé comme le Crédit Logement. Cette option est plus souple et moins onéreuse qu’une hypothèque.

Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de tous ces frais. Oubliez le taux nominal que vous apercevez dans les offres commerciales des banques, c’est le taux effectif global qui servira de référence.

C’est le taux effectif global qui vous permettra de comparer deux offres de prêt d’établissements concurrents.

En cas de construction ou d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement appelé « VEFA », certains contrats de prêt immobilier peuvent prévoir le versement d'intérêts intercalaires.
Ce sont des intérêts qui se produisent entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt.

Ils peuvent devenir significatifs si le chantier prend du retard. Face à ces frais, vous devrez payer soit un loyer soit le remboursement de votre crédit immobilier en cours.

Frais d’acquisition d’un logement !

Une transaction immobilière réalisée directement entre particuliers permet d’éviter les frais d’agence immobilière. Mais les propriétaires vendeurs surestiment très souvent la valeur de leur logement.

Lorsque l'opération est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel comme un agent immobilier ou tout autre professionnel comme un notaire ou administrateur de biens que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l'avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires.

Ces derniers sont libres et non réglementés excepté pour les notaires. Le montant des honoraires doit être mentionné clairement dans le local du professionnel. Les « frais dit de notaire » sont strictement réglementés et encadrés par la loi. Le notaire a la faculté de vous demander de verser une provision.

Les frais de mutation comprennent :

• La rémunération proprement dite du notaire.
• Les émoluments « proportionnels » déterminés selon un barème en fonction du prix de vente.
• Les émoluments fixes ou émoluments de formalités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire.
• Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.
• Les droits et taxes payés au trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement ou la TVA, suivant la nature de l'opération et la taxe de publicité foncière, s'il y a lieu.

Les frais pour l’achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement !

La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA.
À la TVA qui est comprise dans le prix du logement s'ajoutent :

• La taxe de publicité foncière.
• La révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat. Par exemple, pour une maison neuve en Île-de-France de 300 000 €, les frais de notaire seront de 7 000 €.

Les frais pour l’achat d'un logement ancien !

Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement :

• Le droit départemental d'enregistrement.
• La taxe additionnelle communale : par exemple, pour un appartement ancien en Île-de-France de 300 000 €, les frais de notaire seront de 20 000 €.

Les impôts locaux trop souvent négligés !

Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps. Ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1^er janvier de l'année d'imposition.

L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.

Renseignez-vous à la mairie ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux dans la commune.

La taxe foncière

Cette taxe est applicable au logement lui-même et aux installations annexes. Les logements neufs bénéficient d'une exonération totale ou partielle pendant deux ans.

La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1^er janvier de l'année d'imposition.

La taxe foncière et la taxe d’habitation augmentent régulièrement chaque année prenez-le en compte !

Pour réserver le logement !

Une fois que vous avez trouvé la maison ou l’appartement idéal, vous allez signer un avant-contrat qui vous engage avec le vendeur.

L’avant-contrat peut être réalisé sous seing privé, c'est-à-dire sous simple signature entre vous et le vendeur, ou par le biais d’un professionnel (notaire, avocat). Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est donc extrêmement importante et ne doit pas être négligée. Nous vous conseillons de confier sa rédaction à un professionnel.

L'avant-contrat peut être :

• Une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile.
• Un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
• Une promesse unilatérale d'achat : nous vous conseillons de ne pas signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat puisqu’elle elle vous engage fermement à acquérir le bien immobilier convoité sans engager le vendeur tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.

Que doit contenir l’avant contrat ?

• L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
• Le prix net vendeur.
• La mention détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m².

Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement apparaître dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.

Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.

• La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités.
• Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
• La situation hypothécaire du bien immobilier. Le bien est-il hypothéqué ?
• L'existence éventuelle d'un bail en cours. Cela permet de savoir si le logement est libre de toute occupation au moment de la promesse de vente.
• La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du bien immobilier.
• Le montant des honoraires de l'intermédiaire en charge de la transaction (notaire, administrateur de biens, agent immobilier, si l’opération a été réalisée par son intermédiaire)
• Les clauses concernant l'état du bâti

Les conditions suspensives dans l’avant-contrat !

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si :

• Vous avez obtenu un certificat d'urbanisme ne mentionnant pas que d’éventuelles contraintes pourraient nuire à votre projet d’acquisition.
• Le bien immobilier est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant de l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu.
• Les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans un logement loué nu) ne sont pas exercés.
• Vous avez revendu votre précédent bien immobilier, … etc.

Pour officialiser la vente !

C'est le contrat de vente, par acte authentique effectué par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, vous le signez en présence du vendeur et du notaire.

Si chacune des parties vient avec son notaire, les dus pour la réalisation de l’acte sont alors partagés entre les deux officiers ministériels.
Vérifiez avec le notaire que l'acte authentique mentionne clairement les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses importantes que vous avez écrit dans l'avant-contrat.

N’oubliez pas de visiter le logement le jour de la vente (ou la veille) pour vous assurer qu’il n'y a pas eu de modification dans le bien immobilier que vous achetez et que les équipements prévus au moment de l’avant-contrat sont toujours présents à la signature de l’acte authentique.

Vous versez le solde du prix de la vente et les frais notariés à la signature du contrat de vente à l’aide d’un chèque de banque.

La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c'est-à-dire avant la signature du contrat de vente chez le notaire.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute) et vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Vous pourrez enfin prendre votre plaisir en vous installant dans votre nouvel appartement ou nouvelle maison.

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